Alm. Eigentumscrecht (n), Fr. Droit (m) depropriété, İng. Ownership of a flat. Tamamlanmış bir binânın, kat, dâire, iş bürosu, dükkân, mağaza, depo, mahzen gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan ve arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olan özel bir mülkiyet hakkı. Kat mülkiyeti, bugün birçok ülkede kabul edilmiş bulunmaktadır. Ancak, çeşitli ülke kânunlarının bu kurumu düzenleyiş tarzları değişik olmuştur.

Her devirde insanların temel ihtiyaçlarından bir tânesi de mesken, yâni evdir. Bu ihtiyâcın karşılanmasında gerek fertler, gerekse devletler çaba sarf etmek mecbûriyetindedir. Bu konuda yurdumuzda bilhassa büyük şehirlerde, sanâyinin gelişmesine paralel olarak nüfus artışı olmuş ve mesken ihtiyâcı bir problem hâline gelmiştir. Mesken ihtiyâcı, kat mülkiyetini problem olarak beraberinde getirmiştir. Netice olarak kat mülkiyeti için de, çâreler aranmıştır. Târihte Germen veİslâm Hukukunda (Mecelle’nin 1150-1192-1193 mad.) “Kat mülkiyeti”dediğimiz hukûkî çözüm yolu çok eskiden bulunmuş ve kabul edilmiştir. Ancak, Türk Medenî Kânûnu, bir binâda, birçok kimseye, ayrı ayrı sâhib olunması mümkün olan özel mülkiyet bölümlerini tanımamaktaydı. Fakat ihtiyaçların zorlamasıyla, Medenî Kânunun 753. maddesine dayanılarak, binânın bir bağımsız bölümünde “irtifak hakkı” kurulması sûretiyle bir çözüm yolu bulunmuştu. Yalnız bu, çeşitli ihtilaflara yol açtığından yeterli olmaktan uzaktı. Bu sebeple gerekli araştırmalar yapılarak 23.6.1965 târih ve 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kânunu” hazırlandı. Bu kânuna göre memleketimizde de bir binâda birden çok bağımsız bölüm yapılması hukûken mümkün kılınmıştır. 14.4.1983 târih ve 2814 sayılı kânun ile adı geçen kânun değiştirilmiş ve bâzı maddeler eklenmiştir.

Kat mülkiyeti kânununun 1. maddesine göre “Tamamlanmış bir binânın kat, dâire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri üzerinde, o taşınmazın sâhibi veya ortak sâhipleri tarafından, kat mülkiyeti kânunu hükümlerine uygun surette bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün (taşınmazın) bütününe “ana gayrimenkul”; yalnız esas yapı kısmına “ana yapı”; ana gayrimenkulün ayrı ayrı, başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerine “bağımsız bölüm”; bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerlere “eklenti” (kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi yerler); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti”; bu kat mülkiyeti hakkına sâhib olanlara da “kat mâliki” denilir. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma, ortak kullanma, ortak faydalanma yerlerine “ortak yerler” adı verilir. Kat sâhiplerinin ortak mâlik olarak hissedarı bulundukları bu yerler üzerindeki yararlanma haklarına “kullanma hakkı” denilir. Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın sâhibi veya ortak sahipleri tarafından kurulan irtifak hakkına “kat irtifakı”, bu hakka sâhib olanların herbirine de “kat irtifakı hakkı sâhibi” denir. Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet paylarına “arsa payı”, kat mülkiyetinin veya irtifakının ilgili kânunlara dayanılarak kurulmasına ait tanzim edilen resmî belgeye “sözleşme” denir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ile, ana gayrimenkuldeki ortak yerlerde bağlantısı olan özel bir mülkiyettir. Bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden herbiri o bölümün kat mülkiyetinin kurulması anındaki değeriyle oranlı olarak, tahsis edilmiş olan arsa payının, ortak mülkiyet şartlarına göre açıkça gösterilmek sûretiyle kurulur. Sonradan arsa payının düzeltilmesi için dâva açılabilir (13.4.1983 târih ve 2814 sayılı kânun).

Binâda ortak yerler önceden yapılan sözleşmede belirtilebilir. Yalnız, kat mülkiyeti kânununun 4. maddesinde belirtilen belli yerler, sözleşmede olmasa bile, kânunen ortak yer sayılmıştır. Bu ortak yerler şunlardır: Temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ortak duvarlar, genel giriş kapıları, tavan ve tabanlar, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, buralardaki genel tuvaletler, lavabolar, kapıcı dâire ve odaları, genel çamaşırlık, terasta çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlükler, ortak garajlar, elektrik, su, havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar, kalorifer dâireleri, kuyular, sarnıçlar, binânın genel su depoları, sığınaklar, bağımsız bölümün dışındaki kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, kalorifer, su, havagazı, elektrik, telefon, radyo, televizyon için ortak tesislerle ortak şebekeler, antenler, ortak sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Bu sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma korunma, yararlanma için zarûrî olan daha başka yerler de “ortak yer” sınıfına girer.

Ana gayrimenkul “kat mâlikleri kurulu”nca yönetilir. Kat mâlikleri kuruluna bütün ortaklar girer. Yönetim şekli, kânunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, ana gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri kuruluşunun seçeceği bir veya üç yönetici tarafından yürütülür. Kat mâlikleri kurulu senede bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında gösterilen zamanlarda veya her yılın ilk ayı içerisinde toplanır. Kat mâlikleri kurulunca ekseriyete dayanılarak verilen kararlar uygulanır. Ortaklardan kurul kararına râzı olmayan kimse, gerekli îtirazını bağlı bulunduğu sulh hâkimine götürmek sûretiyle çözdürebilir. Kat mâlikleri kurulunun seçtiği yönetici, genel giderle ilgili bir “hesap defteri” ile “karar defteri” tutmak zorundadır. Yapılan yıllık toplantılarda o yıla ait hesapları, ilgili belgeleri, yönetici, kurulun denetimine ve oyuna sunar. Denetim sonucunda kurul gerekli görürse yöneticiyi oylamaya giderek değiştirebilir, yerine yenisini seçebilir. Yönetici, sözleşmede bir ücret verilmesini isteyebilir. Gider masrafları (kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ücretlerine eşit oranda katılırlar) arsa paylarının orantısına göre ortaklardan sağlanır. Gider masraflarına katılmayan, istenilen parayı vermeyen ortak hakkında ilgili sulh mahkemesinde dâva açılabileceği gibi, onun aleyhine icrâ yoluna da gidilebilir.

Her kat mâliki, ana gayrimenkulün genel görünüşünü, kullanılışını bozmadan kendi bağımsız bölümünde istediği değişiklikleri yapabilir. Ortak yerlerde değişiklik yapabilmesi kural olarak, ancak kat mâliklerinin oy birliğine bağlıdır. Bu konuda aralarında bir ihtilâf çıkarsa ilgili sulh hâkimliğine başvurulur. Sulh hâkimliğinin verdiği karar uygulanır. Kat mülkiyeti, kat mâlikinin sicildeki kaydının silinmesiyle sona erer.