Alm. Eigentum (-srecht) (n), Fr. (Drait de) propriété (f), İng. Property (right) Bir menkul veya gayrimenkul mal üzerinde tasarruf etme, kullanma ve faydalanma hakkı. Mâlik olmaklık, sâhip olma hakkı.

Mülkiyet hakkı, insanların en tabiî haklarından biridir. Târihteki pekçok millet ve devlet, bu hak üstüne çeşitli uygulamalar içinde olmuşlardır. Bu hak, birçok felsefe ile siyâsî rejimlerin de belli başlı konularından olmuştur. Kapitalist sistemler fertlere mülkiyet hakkı tanımakla berâber, mülk edinilen şeyin kazanılmasında kâfi ölçü ve müeyyidelerden mahrumdur. Bu bakımdan bu hak, kapital bakımından güçlü olanlar tarafından alabildiğine kullanılmakla berâber, fakir olanların bu hakkı kullanabilecekleri az şeyleri vardır. Komünizm ise, fertlere özel mülkiyet hakkı tanımaz. Her şeyin devletin olduğunu belirtir. Ancak mevcut varlığın kullanılmasında yalnız komünist partisi mensupları söz sâhibidir. Uygulamada halkın bu konudaki mahrûmiyeti, kapitalist idârelerden çok fenâdır. Liberal ülkelerde, mülkiyet hakkı sosyal adâlet esâslarına daha yakın hükümlerle temin edilmeye çalışılmıştır. İslâmiyet; mülk ve mülkiyet hakkında açık ve kesin hükümler koymuştur. Buna göre “mülk”, hakikatte yalnız Allahü teâlânındır. Fertler, cemiyetler ve sosyal müesseseler, bu mülkü Allah rızâsına uygun kullanmakla mükellef olan birer emânetçi gibidirler. İslâmiyetin hükümleri, Allah’ın rızâsını gösterir. Fertler, cemiyetler ve sosyal müesseseler, mülklerini bu hükümlere uygun şekilde edinmeye mecbur ve mülkiyet haklarını da bu hükümlere ters düşmemek şartıyla diledikleri gibi kullanmakta serbesttirler. Târihteki İslâm devletlerinde, tatbik edilen bu mülkiyet hakkı esasları, Müslüman ve gayrimüslim tebeanın râhat ve huzûr içinde, mülk ve haklarından mutlak bir emniyet duyarak yaşamalarını sağlamıştır.

Hukûkî bakımdan mülkiyet, kanun veya diğer düzenleyici hukuk kâideleriyle sınırlanmış olarak, bir mal üstünde en geniş tasarruf imkânı sağlayan aynı haktır. Bir malın mülkiyetine sâhip olan, onu dilediği gibi kullanabilir. Mâlik olan, malını satabilir, bağışlayabilir, dilediği sürece dilediği gibi kullanabilir, maldan veya gelirinden istediği şekilde faydalanabilir. 1982 Anayasası’nın 35’inci maddesinde; herkesin, mülkiyet ve mîras haklarına sâhip olduğu, bu hakların ancak, kamu yararı gâyesiyle kânunla sınırlanabileceği, mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı hususları hükme bağlanmıştır. Böylece mülkiyet hakkı, Anayasa’da teminât altına alınmıştır.

Mülkiyetin konusu, menkul yâni taşınır ve gayrimenkul yâni taşınmaz maddî mallardır. Alacak hakları ve fikrî haklar üzerinde mülkiyet söz konusu değildir.

Gayrimenkul mülkiyeti; gayrimenkuller üstündeki mülkiyet hakkıdır. Arazî, tapu siciline müstakil ve dâimî olmak üzere kaydedilen haklar, bâzı sınırlayıcı hükümlerle mâdenler, müstakil bir binâ veya bir binânın kat, dâire, iş ofisi, dükkan, mağaza, depo gibi müstakil bölümleri üzerinde mülkiyet hakkı kurulabilir.

Menkul mülkiyeti; menkul mallar üstündeki mülkiyet hakkıdır. Bir yerden bir yere nakledilebilen eşyâ (mobilya, elbise, buzdolabı... gibi) otomobil, şehir şebekesiyle evlere verilebilen elektrik enerjisi vb. menkul mülkiyetine konu olabilir. Mülkiyet hakkı, o şeyle alâkalı parçalar, yâni mütemmim (tamamlayıcı) cüzlerini, tabiî ürünlerini ve teferruâtını da ihtivâ eder. Mahallî örf ve âdetlere göre, bir şeyin aslî unsurunu teşkil eden ve o şey tahrip, tağyir veya telef olmadıkça ondan ayrılması mümkün olmayan cüzler, o şeyin tamamlayıcı cüzüdür. Meselâ, bir tarlanın ürünü, bir hayvanın sütü, bir evin kapı ve penceresi gibi.

Mülkiyetin sağladığı yetkiler: Kullanma yetkisi; mâlik, kânun sınırları içinde kalmak şartıyla mülkiyetinde olan şeyi dilediği şekilde kullanabilir. Meselâ, bir binâya sâhip olan kimse, bu binâda kendisi veya akrabâlarıyla birlikte oturabilir, kirâya verebilir, boş bırakabilir.

Tasarruf yetkisi; mâlike, mülkiyete konu olan şeyin geleceğini tâyin etme hakkını verir. Meselâ, mâlik, malını bağışlayabilir, satabilir, trampa veya vasiyet edebilir.

Faydalanma yetkisi; mâlik, mülkiyete konu olan şeyden dilediği gibi faydalanabilir. Meselâ, mâlik, tarlasına istediği mahsûlü ekebilir, parasını borç verebilir, harcayabilir veya bir şirketin hisse senedini satın alarak ortak olabilir.

Mülkiyetin sahibine yüklediği sorumluluk ve kısıtlamalar: İyi niyette kâidelerine uygun kullanma; mâlik, mülkiyet hakkını iyi niyet kâidelerine uygun olarak kullanmaya mecburdur. Mülkiyet hakkının başkasına zarar vermek maksadıyla kullanılmasını, kânun himâye etmez. Meselâ kânun, mülk sâhibinin, komşularının deniz manzarasını kapatacak şekilde, bahçe duvarlarını 8-10 m yükseklikte inşâ etmesini, mahalle arasında bir marangoz atölyesinin, aşırı gürültü çıkartarak mahalle sâkinlerini rahatsız etmesini korumaz. Çünkü bu fiiller mülkiyet hakkının kötüye kullanılması sayılmaktadır.

Kânun dâiresinde kullanma; mâlik, mülkiyet hakkını kânunlara uygun olarak kullanmakla mükelleftir. Meselâ, mülkiyete konu olan şeyi kullanırken, kamu yararı için düzenlenmiş îmar, istimlâk ve belediye mevzuâtına; yeraltı mâdenlerini işletmek için mâden ve petrol mevzûâtına, iktisâb ettiği kazançları kullanırken vergi kanunlarına uymak zorundadır.

Mülkiyetin iktisâbı iki şekilde olur:

Aslen iktisâb: Sâhipsiz veya sâhibi belli olmayan bir malın iktisâbıdır. Gayrimenkullerin aslen iktisâbı; sâhipsiz arâziyi işgâl, sâhipsiz yerlerde yeni arâzi teşekkülü, mürûruzaman (zaman aşımı) ile iktisâb, lükata (sokakta bulunup alınan mal), sâhipsiz malı ihrâz, define bulma, hukûkî tağyir veya iki malın karışması ve birleşmesi sûretiyle olabilir.

Devren iktisâb: Sâhipli bir malın, sâhibinin rızâsı yâni satış, vasiyet, bağış, mahkeme ilâmı ile el değiştirmesidir. Bir gayrimenkulün devir işleminin resmî şekilde ve resmî merciler huzurunda yapılması, tapu siciline tescili mecbûrîdir. Yeni mâlik, tapu tescil işlemleri tamamlanmadıkça, o mal üzerinde devredici tasarruflarda bulunamaz..

Menkul malların devren iktisâbı, resmî bir şekle tâbi değildir. Taraflar, yazılı veya sözlü olarak devir yapabilirler. Devir işlemi, devir konusu malın, yeni alıcıya teslimiyle kesinleşir.

Gayrimenkul mülkiyeti, arâzinin yararlı olacak derecedeki altını ve üstünü de ihtivâ eder. Yatay sınırları ise, planda ve yeryüzünde gösterilen işâretlerle tespit edilir.

Mülkiyetin Çeşitleri

Münferid (ferdî) mülkiyet: Bir kimsenin, mülkiyetin konusu, taşınır veya taşınmaz malın bütünü üzerinde tek başına tesis ettiği mülkiyet hakkıdır. Mâlik, mülkiyetin kendisine sağladığı bütün yetkileri yalnız başına kullanabilir.

Müşterek mülkiyet: Birden çok kimsenin, bir malın tamâmı üzerinde, belli miktarda, fakat fiilen taksim edilmemiş hisselere sâhip bulunduğu, birlikte mülkiyet şeklidir. Bir malın, birden fazla kişi tarafından satın alınması veya bir malın birçok kimseye bağışlanması sûretiyle müşterek mülkiyet doğar. Ölenin vârislere bıraktığı mal üzerinde de, terekenin taksiminden önce mirasçıların müşterek mülkiyet hakkı vardır.

İştirâk hâlinde mülkiyet: Kânûnî olarak veya bir akit sebebiyle birden çok kimse arasında ortaya çıkan ortak mülkiyet şeklidir. Âdi şirket ve eşler arasındaki mal ortaklığı, iştirâk hâlinde mülkiyete misâl gösterilebilir. Bir mâlik, kendi hissesi üzerinde tasarrufta bulunamadığı gibi, ortak malın tamamı üzerinde de yalnız başına tasarrufta bulunamaz. Mal üzerindeki tasarruflar, ancak, ortakların oybirliği ile mümkün olabilir.

Mülkiyetin korunması: Mâlik, mülkiyet konusu mala el koyan herhangi bir kimseye karşı istihkâk ve tecâvüzü men (men-i müdâhale) dâvâlarını açmak hakkına sâhiptir.

İstihkak dâvâsı: Mâlikin elinden rızası dışında çıkan malın, tekrar mâlikin eline geçmesini sağlayan dâvâdır. İstihkak dâvâsı, zaman aşımına uğramaz. Tecâvüzün men’i davası; mülkiyete konu olan şeye yapılan tecâvüzün ortadan kaldırılmasını sağlar. Meselâ, tarlasındaki mahsulünü zamânı gelince toplamak istiyen bir çiftçiye mâni olunması hâlinde, çiftçi, tecâvüzün men’i dâvâsını açabilir. Mâlikin, uğradığı zarârı tazmîn ettirmek, mülkî makamlardan tecâvüzün def’ini istemek hakkı mahfûzdur.

İslâm hukûkunda mülkiyet hakkı: İslâmiyet, mülkiyet hakkına büyük önem vermiştir. İslâm âlimleri, fıkıh kitaplarında mülkiyetle ilgili birçok meseleyi bütün teferruâtıyla bildirmişlerdir. İslâm dîni, fertlerin satın almak, mîras, hediye, sadaka yollarından birisi ve birkaçı vâsıtası ile eline geçen malın mülkiyetine sâhip olmasına izin vermiş, bu konuda bir sınırlama da getirmemiştir. Ancak bunların, İslâmiyetin bu konudaki emir ve yasaklarına uyularak elde edilmesi istenmiştir. Mülkiyet hakkına dokunulmamazlık da esastır. Cebren mala el koymak yasaktır. Türk Medenî Kânunu ile Borçlar Kânunu’nda yer alan hükümlerden bir kısmı Mecelle’den alınmıştır. Medenî Hukûkun içinde yer alan konuların toplandığı Mecelle adındaki kitap, İslâmiyetin ana kaynağı olan Kur’ân-ı kerîm ve hadîs-i şerîf hükümlerinin kânun haline getirilmiş şekli olup, bugün dahi bütün milletlerce kıymeti takdir edilmektedir. Mecelle’de mülkiyetle ilgili hükümlerden bir kısmı şöyledir:

1192-Herkes mülkünü dilediği gibi kullanır. Fakat, başkasının hakkına dokunursa, bu kullanması sınırlanır. Meselâ İslâmiyette kat mülkiyeti vardır. Fakat, üst kat sâhibinin, apartmanın temelinde ve alt kat sâhibinin de çatıda hakkı vardır. Birisi, ötekinin izni olmadıkça kendi katını yıkamaz.

1914-Bir arsaya sâhip olan, üstündeki boşluğa ve toprağın içine de mâlik olur. İstediği kadar yüksek binâ ve derin kuyu yapabilir.

1200-Bir evin kanalizasyonundan, komşusunun evine sızarak zarar verirse, tâmir etmesi lâzım olur.

1210-Arada müşterek olan duvarı, biri ötekinin izni olmadıkça yükseltemez ve üzerine binâ yapamaz.

1216-Hükümetin emri ile birinin evi satın alınıp yol yapılabilir. Fakat, parası verilmedikçe evi alınamaz.

1248-Mülk sâhibi olmak üç yol iledir. Mal, birinin mülkü iken, bey’ (satış) ve hibe gibi bir akit, yâni sözleşme ile başkasının mülkü olur. Mîras ile akd olmaksızın mülke girer. Sâhibi olmayan mubah bir şey, ele geçirmekle mülk olur.

1265-Denizler, büyük göl ve nehirler, şehirlerden uzak sâhipsiz arâzi ve dağlar, herkese mubahtır. Fakat başkasına zarar vermemek şarttır.

1308-Ortak mülkün tâmiri, hisselere göre ortaklaşa yapılır.

1314-Müşterek bir binâ yıkılınca, yeniden ortaklaşa yapılmasını istemeyen olursa, buna cebr olunamaz. Arsa taksim edilir.

1315-Apartman yıkılınca herkes kendi katını yaptırır. Alttaki yaptırmazsa, üsttekiler, hâkimin izniyle hepsini yaptırıp, alttaki hissesini verinceye kadar, katını kullanamaz.