Alm. Grundbuchauszug (m), amtliche Urkunde (f), über Grundbesitz, Fr. Acte (m) de propiété foncière, İng. Deed of real estate; title-deed. Taşınmaz malın tasarrufunda mülkiyetin delili olan ve tapu dâirelerince mâliklere verilen ve içerisinde mâlikin adı, taşınmazın durumu, sınırları, ölçüsü ve değerleri belirtilen belge. Tapu sicili, taşınmaz malın devlet tarafından kütüklere kaydedilmesi. Tapu, tapu tescilinin sonunda verilen resmî bir belge olduğu için, tapu siciliyle berâber incelenecektir. “Tasarruf” mânâsına kullanılan tapu, “itaat” anlamına gelen “tapuk”tan türemiş Türkçe bir kelimedir.

Menkul mallarda mala sâhipliği ispatlamaya o malı kudretinde bulundurmak yeterken, gayrimenkullerde bu yeterli görülmediği için, tapu sicili denen, resmî organlarca tutulan ve gayrimenkul üzerindeki hak sâhipliğini gösteren sistem düzenlenmiştir.

Roma hukûku bu müesseseye yer vermemiştir. İslâm hukûkunda da, gayrimenkulün mülkiyetinin devri için bugünkü mânâda tapu tüzüğüne kayıt şartı aranmamıştır. Tapu sicilinin ilk örneklerine 10. asırdan îtibâren Germen (Alman) hukûkunda rastlanmakta ve 12. asırdan îtibâren gayrimenkuller için sicil tutulduğu görülmektedir. Osmanlı Devletinde 1847 yılından îtibâren yürürlüğe konan çeşitli nizamnâmelerle modern tapu sicili yolunda adımlar atılmıştır. Modern anlamda tapu sicilini düzenleyen ilk kânunsa, 1872 târihli Prusya Kânunudur.

Memleketimizde Fâtih Sultan Mehmed Han zamânında ve özellikle Kânûnî Sultan Süleyman Han ve Birinci Sultan Ahmed Han devirlerinde Kuyûd-ı Kadime adı verilen ve bugünkü tapu siciline benzeyen büyük arâzi yazımları yapılmıştır.

Osmanlılar, bugünkü tapu sicilinden ve kadastrodan farklı da olsa zapt ettikleri yerleri tescil maksadıyla tâyin olunan heyetlere yazdırırlar ve bunlara dayanarak arâzi ve emlâkın kayıtlarını muntazam sûrette tutarlardı. 80-100 senede bir veya daha kısa fâsılalarla bu tescil tekrar edilir, böylece yeni kayıtlar vücûda getirilirdi. Bu işler, Nişancı adlı görevlinin nezâretinde yapılırdı.

Osmanlılar tapu sicilini düzenleyen Hicrî 1274 (1850) târihli Arâzi Kânunnamesi’ni ve 17 Muharrem 1284 târihli Tevsî-i İnkilât Kânunu’nu çıkarmışlardır. Bu kânunlarda mîrî arâzinin vârislere geçmesi için ellerinde tapu olması şartı aranmıştır.

Osmanlı Devletinde tapu, bugünkü anlamında kullanılmaz, arâzinin mülkiyetine işâret eden vesika olarak anlaşılmazdı. Şahsa âit arâzinin mülkiyeti başkasına geçtiğinde “Mabeyn Senedi” denilen, eski sâhibinin alâkası kalmadığına dâir belge verilirdi.

Osmanlılarda tapu veya sened-i hâkânî denilen vesikalar, mîrî arâzi denilen devlet toprağının şahıslara kirâlandığında verilir, kirâ bedelinin ödendiğine ve belgeyi elinde bulunduranın o yerin kirâcısı olduğuna işâret ederdi. Mîrî toprakta çıplak mülkiyet devletin, faydalanma tapu sâhibinindi. Kirâcılık babadan oğula devam ederdi. Mîrî topraklar, daha sonraları pâdişâh fermânıyla kirâcılara mülk olarak verilmiş ve mülk toprak olmuşlardır. Mîrî toprak sistemi, Osmanlı Devletinin sosyal nizamını ayakta tutan en büyük âmil olmuştur.

Pâdişâhlar tarafından, bir yerin mülk olduğuna dâir verilen vesikaya “Mülknâme-yi Hümâyûn”, sipâhilerin timarları dâhilindeki mîrî arâziyi hak sâhiplerine parça parça dağıttıklarını belirtmek üzere verdikleri vesikaya “Tapu temessükü” denirdi.

Günümüz Türk hukûkunda tapu sicili ve tapulama:

Tapu sicili: Medenî Kânun hükümlerine (910-935), 1930 târihli tapu sicili nizamnâmesine, 2613 sayılı Kadostro ve Tapu tahriri (Yazımı) Kânununa, 1966 târihli 766 sayılı Tapulama Kânununa göre yapılmaktadır.

Tapu Kadastrosu yapılmayan yerlerde tapu kütük defteri yerine Osmanlılarda olduğu gibi kayıt defteri tutulmaktadır. Tapu Sicil Nizamnâmesine göre, tapu sicili, tapu kütüğüyle tamamlayıcı vesikalardan ve yevmiye defterlerinden mürekkeptir. Hazine, tapu sicillerinin tutulmasından dolayı bütün zararlardan mesuldür (M.K. 917).

Tapu sicil sistemimize hâkim prensipleri: 1) Her gayrimenkul için kütükte ayrı sayfa açılması. 2) Gayrimenkul üzerinde aynî hak (mülkiyet gibi) kazanılabilmesi için gayrımenkulün sayfasına tescil yapılması. 3) Tescilin, yolsuz da olsa, iyi niyetli üçüncü şâhıslar için hüküm ifâde etmesi. 4) Tapu sicilinin ilgili şâhıslara açık olması. 5) Tescilin hukûken geçerli bir sebebe dayanması, şeklinde özetliyebiliriz.

Her gayrimenkul bulunduğu mıntıkanın tapu siciline kaydedilir (M.K. 914). Buradaki gayrimenkul tâbirine; 1) Arâzi, 2) Gayrimenkuller üzerindeki dâimî ve müstakil haklar (intifa, sükna gibi), 3) Mâdenler, 4) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler girer.

Bir gayrimenkulün tapuya tescil edilmesi için, yetkili şahsın tescil talebinde bulunması, talepte bulunanın tasarruf yetkisini ve tescilin sebebini belgelendirmesi gerekir. Gayrimenkul kütüğe tescil olunduktan sonra, mâlike tapu belgesi verilir. Tapu kütüğüne yapılan tescil eğer yanlışsa, yanlışlığın çeşidine göre tarafların anlaşması, tapu memurunun bizzat düzeltmesi veya mahkemeye tashih dâvâsı açmakla yanlışlık düzeltilir.

Tapulama: Gayrımenkullerin kadastrosunun çıkarılıp, tapu kütüklerine yazılması.

1. 766 sayılı Tapulama Kânunu’na göre: Bu kânunla, tapulamaya başlandığı târihte il veya ilçelerin merkez belediye hudutları dışında kalan gayrimenkullerden tapusuz olanlarını bu kânun hükümlerine göre yenilemek sûretiyle kadastro plânları tanzim ve tapu sicilleri tesis olunur.

Tarıma elverişsiz yerler, dağlar, kayalar, ormanlar tapulamaya girmez. Tapulama işleri için her ilin merkez ilçeleriyle diğer ilçeleri birer bölge, her bucak merkeziyle her köy birer birlik sayılır. Tapulama işleri her bölgede bir tapulama müdürü tarafından idâre olunur. Her bölgede tek hâkimli ve asliye mahkemesi niteliğinde yeteri kadar tapulama mahkemesi kurulur. Tapulama yapılacak bölgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi, bağlı bulunduğu bakanlığın tasvibiyle belli olur. Her birlik işe başlama günlerini îlân eder. Mâliklerin ellerindeki her türlü belgeyi birliğe teslim etmesi istenir. Birlik sınırları içerisinde oturan bilirkişiler seçilir. Tapulaması yapılacak gayrimenküllerin sınırları işâretlenir. Tespit yapılacak gün îlân edilir. Gayrimenkullerin alanı, sâhipleri tespit edilir. Tespit tutanakları asılır. Tespit tutanaklarına 30 gün içinde îtiraz edilmelidir. Yapılan îtirazlar îtiraz komisyonunda incelenir. Komisyon kararı ilgililere tebliğ edilir. İlgililer 30 gün içinde komisyon kararına, tapulama mahkemesinde îtiraz edebilirler. Îtirazsız yerler tapu kütüklerine geçirilir. İş bittikten sonra kütükler ve her türlü belge mahallî tapu idârelerine devir ve teslim edilir.

2. 2613 sayılı Kadastro ve Tapu tahriri (Yazımı) Kânununa göre tapulama: Bu kânun uyarınca yapılan kadastro ve tapulama, sâdece il ve ilçe merkez belediye hudutları içinde yer alan gayrimenkuller içindir. Yapılan işler 766 sayılı Tapulama Kânunu’ndakilere benzemektedir.

Tapu sicil teşkilâtı: Tapulama kadastro ve tescil işleri, 1936’da kurulan ve Başbakanlığa bağlı bulunan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürütülür. Her ilçe bir mıntıka ve iki ilden aşağı olmamak üzere iller birleşip, grup kabul edilir. Mıntıkada tapu sicil memuru, grup başında da tapu sicil müdürü bulunur.